お金のハナシ「理解していますか？」「住宅ローン控除のこと」
2021.02.11
#お金のハナシ
「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」という言葉は、住宅の建築・購入を検討している方なら、一度は耳にしたことがあるはずですよね。また、昨年末に政府が特例措置の再延長を発表し、ニュースでも取り上げられたのでご存知の方も多いはず。
控除（減税）の話なので、なんとなくお得な感じはするけど、具体的にどういった仕組みのもので、どういった手続きが必要かということは、あまりご存知ない方もいらっしゃるのでは？
ということで、今回は新築住宅に関する「住宅ローン控除」の基本についてお話します。
※特例措置の部分は最後にまとめていますので、必ずチェックしてください！
具体的にどんな制度？
住宅ローン控除とは、住宅ローンの減税制度のことで正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅ローンを借りて家を買うと、一定の要件を充たす場合に住宅ローン控除という減税を受けられます。これは住宅ローンの年末残高に応じた控除額が、原則10年間にわたって所得税から控除される制度です。
1年当たりの控除額はローン残高の1％です。ただし、ローン残高の上限は基本4000万円なので最高で年間40万円の控除が上限になります。つまり、これが基本10年間にわたって続くので、合計で最高400万円が控除されるわけです。
ですが、だれもがこの最高400万円の控除を受けられるわけではありません。
あくまでも年末のローン残高に対しての控除ですので、年間40万円の控除を受けるには、年末のローン残高が4000万円以上ある人に限りますし、当初4000万円以上の住宅ローンを借りていたとしても、残高は徐々に減っていくので、10年以内に4000万円を下回ればその年以降の控除額も年間40万円より少なくなるのです。
またこの控除は所得税から差し引かれるものなので、金額は納めている所得税が上限になります。ただし、ローン残高×1％の控除額が所得税よりも大きく、控除しきれない分は、その年の住民税からも控除を受けられます。なお、住民税から控除される金額は所得税の課税総所得金額等の7％です。（13万6500円が上限）
住宅ローン控除で戻る額
☑計算上の控除額 年末のローン残高×１％
☑収めた税金の額 所得税額＋住民税額（上限13万6500円）
☑制度上の上限 40万円
上記のうち、最も低い金額
住宅ローン控除を受ける条件
住宅ローン控除を受けるにはいくつかの条件があります。
まず、当たり前のことですが、住宅ローンを利用して家（自宅）を建築・購入した人であることです。ただし別荘や投資用の住宅は対象外となります。
10年間の控除の期間、控除を受ける年の年末まで住んでいることも条件です。
例えば住宅ローンを支払っている人自身が転勤で単身赴任になったでも、家族が住み続けている場合は引き続き控除が受けられます。ただし家族も一緒に転居した場合、住んでいない間は控除が受けられませんが、10年間の控除期間中にその家に再び住んだ場合は一定の手続きをすることで残りの期間の控除を受けることができます。
また、住宅の取得（引渡を受けた日・所有権移転登記をした日）後6カ月以内に入居しなければなりません。
控除を受けられる人は、その年の合計所得金額※が3000万円以下であることも条件です。
※合計所得金額…収入から必要経費や給与所得控除などを差し引いた所得の合計額。
なお、上記の条件をクリアしていても3000万円特別控除や買換え特例などを受けている場合は住宅ローン控除を利用できません。
住宅ローン控除で戻る額
☑条件1 住宅ローンを利用して家（自宅）を建築・購入した人
☑条件2 住宅の取得後6カ月以内に入居した人
☑条件3 控除を受ける年の年末まで引き続き入居していること
☑条件4 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下の人
住宅ローンの条件もある
住宅ローン控除を受けるには、借りる住宅ローンも一定の条件を満たしている必要があります。まず借入先は原則として銀行などの金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローンであることです。例えば親族や知人からの借入等には適用されません。
ただし、以前のブログでお話ししたように土地を先行して取得するために借りたローンでも、控除の対象になりますが、土地の取得から2年以内に住宅の引き渡しを受け、その住宅にも住宅ローンを利用することが条件です。
返済期間が10年以上ということも条件になります。仮に、繰り上げ返済で期間が短縮されて返済当初から完済までの期間が10年未満になってしまったら、その時点で控除が受けられなくなるので10年間しっかり控除を受けたい人は注意が必要です。
住宅ローンの主な条件
☑条件1 銀行などの金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローンであること
☑条件2 返済期間が10年以上であること
建築（購入）する住宅の条件もある！
対象となる住宅にも条件があります。
まず床面積※が50m²以上で、店舗併用住宅などの場合は床面積の2分の1以上が居住用であることが条件です。
※登記簿に表示されている面積。店舗や事務所などと併用になっている場合は店舗・事務所の部分も含めた面積。
マンションの広告では壁芯面積で表記されるものがほとんどなので、登記簿上の専有面積よりやや広く表示されます。そのため、広告で専有面積が50m²を少し超えていても、登記簿上は50m²未満となり、住宅ローン控除が受けられないケースがあるので注意が必要です。
なお、新築住宅で長期優良住宅や低炭素住宅に認定された住宅は、控除対象となる年末ローン残高の上限が5000万円にアップし、10年間の控除額が最大500万円になります。
適用を受けるための手続き～確定申告が必要～
会社員などの場合は、会社が代わりに税金を給料から天引きして税務署へ納め、年末になるとその過不足を「年末調整」でを行うため 、確定申告を個人でする必要がありません。
しかし、住宅購入の際に住宅ローンを利用する場合は、会社員でも個人で確定申告をする必要があります。逆にいえば、確定申告を行わなければ、住宅ローン控除による還付金を受け取ることができなくなってしまいます。
☆申告期限
まず新居に入居したら、その翌年に所得税の確定申告をしなければなりません。
確定申告は毎年2月16日から3月15日までが申告期限です。
ただし、住宅ローン控除の申告は2月15日以前でも受け付けてくれますので、スムーズに申告するためにも早めの手続きがオススメです。
☆必要書類
申告書や計算明細書は税務署に行けばもらえるのですが、国税庁のホームページで確定申告書等を作成できます。自宅にいながらいつでもできるのでおすすめです。
確定申告するには所定の申告書に必要事項を記入し、土地・建物の全部事項証明書や金融機関から送られてくる住宅ローンの年末残高証明書などの書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出します。
また申告書には「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」も付ける必要があります。
なお、一般的な会社員の方は一度申告すれば、2年目からは勤務先の年末調整で手続きできます。
その際、住宅ローンの年末残高証明書のほか、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の提出も必要になりますのでお忘れなく。
2021年2月現在の特例措置
消費税率10％が適用される2019年10月1日から2020年12月31日までの間に、新たに購入した住宅に住み始めた人を対象として、消費税増税の2%分を住宅ローン控除の特例という形で優遇する法整備（特例措置）がなされましたが、昨今の新型コロナウイルスの影響で再延長されることが2020年12月に閣議決定されました。
【特例措置の内容】
□控除できる控除期間 10年→13年
ただし、11～13年目の控除額は10年目までとは異なり、「年末の住宅ローン残高等の1%」あるいは「建物の取得価格（上限4,000万円）の2%÷3」のいずれか小さいほうの額となります。
□契約期限 2020年9月末→2021年9月末（分譲住宅は2021年11月末）
□入居期限 2021年11月末→2022年12月末
□床面積要件 50㎡→40㎡
ただし、40㎡以上50㎡未満については合計所得金額1000万円以下に適用（2022年4月末までの入居）
住宅ローン控除以外にも軽減措置や優遇制度があります。お客様によって適用される制度が違いますので、詳しくはエルクホームズの営業スタッフにご相談ください。
国の制度をフル活用して、お得にマイホームを手に入れるためのアドバイスいたします。
