新築注文住宅を検討する際、多くの方は土地から探されますが、土地の「用途地域」とは何かをご存じでしょうか？

これを知らずに土地を購入してしまうと、今は開けて明るい場所でも長く住んでいるうちに隣に大きなマンションができてしまい日当たりを遮られてしまうなどといった、快適な住環境が損なわれる可能性もあります。

そうなってしまわないよう、今回は土地の用途地域について簡単に解説します。

 

 

用途地域って何？

 

用途地域とは、建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールのことです。

用途地域は全ての土地に定められるのではなく、都市計画法という法律によって都道府県知事や国土交通大臣が指定する地域のうち、特に市街化を図る地域である「市街化区域」が対象となります。

用途地域は、その「市街化区域」を計画的に活用するため、用途別にエリアを１３種類に分けた地域を指します。

エリアごとに建造物の種類や高さなどへの制限を設けることで、住み心地を確保しているのです。

 

 

用途地域は大きく３つに分けられる

 

用途地域によって定められたエリアは１３種類に及びます。この１３種類は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の３つに分けることができます。

 

 

 

【住居系】

 

・第１種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域。

高さ制限があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。

庭や駐車場がとれる、ゆったりとした敷地の戸建てエリアの街並み、いわゆる閑静な住宅街です。

 

・第２種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域。

小規模の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられます。

庭や駐車場がとれる、ゆったりとした敷地の戸建てエリアに、日常のちょっとしたお買い物が便利な住宅街です。

 

・第１種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域。

低層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校等が建てられます。

日常の買い物がしやすい商業施設は充実しますが、オフィスビルなどは建てられません。

容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、２階や３階建の戸建と、店舗が混在した活気のある住宅地になります。

 

・第２種中高層住居専用地域

主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域。

第１種中高層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、ある程度の大きさまでの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。

快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。

事務所も建てられるため、職と住が近く通勤利便が良くなります。

 

・第１種住居地域

住居の環境を保護するための地域。

大きめの店舗や事務所、ホテル、旅館や、ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設も建てられます。

また、小規模の工場なども建てられますが、基本的には住居主体の地域なので、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築は原則として禁止されています。

大規模なマンションや店舗、事務所も良く建てられる地域です。

 

・第２種住居地域

主として、住居の環境を保護するための地域。

大規模な店舗、事務所、ホテルなどを建てられます。加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックス等も建てられます。

 

・準住居地域

道路の沿道としての地域特性に相応しく、自動車関連施設などの立地と、さらにこれと調和した住居環境を保護するための地域。

ある程度の大きさの自動車車庫や自動車修理工場、小規模の劇場・映画館、営業用倉庫なども認められる地域です。

住居系用途地域の中では、交通利便が高いことが多く、最も許容範囲が広い地域です。

 

・田園住居地域

農業の利便性を図りつつ、低層住宅の環境を保護するための地域。建物の制限的には第１種低層住居専用地域に近いものとなっています。

田園住居地域では一定の大きさ以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店を建てることが可能です。

また、貯蔵施設や農機具収納倉庫など、農産物や農産物の生産資材の貯蔵を目的にするものも認められます。

 

 

 

【商業系】

・近隣商業地域

近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業地域。

各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になります。

店舗、飲食店、展示場、遊技場などの施設も建てられます。

日常生活の利便性は高くなりますが、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる地域です。

 

・商業地域

主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域。

市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。

住宅は建てられますが、基本的には住環境はあまり重視されることのない地域です。

 

 

 

【工業系】

・準工業地域

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域。

この地域では、工場の規模についての規制はありませんが、住宅や店舗が工場と混在して立地することが多いため、振動や騒音の発生、火災の危険性等の観点から一定の業種の建築が原則として禁止されています。

商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。一定の風俗営業店及び、安全上・防火上の危険性や、衛生上・健康上の有害度が高く環境悪化をもたらす恐れのある工場は建てられません。

 

・工業地域

主として工業の業務の利便の増進を図る地域。

工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができ、トラックの交通量なども多いため、周辺環境には十分な注意が必要です。

 

・工業専用地域

工業の業務の利便の増進を図る地域。

工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されていますので、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

 

まとめ

 

今回は、新築注文住宅を建てる前に覚えておきたい「用途地域」について解説しました。

おおよそほとんどの地域で住居を建築することはできますが、静かさや便利さ、学校への距離や通勤のしやすさなど、住む人によって重視するポイントは異なります。

土地の情報をご覧になる時は用途地域も忘れずに確認し、自身のライフスタイルに合った土地探しを進めてみましょう。

 

 

 

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